在中国的楼市现实中，有人收入不高，却早早拥有价值不菲的住房；有人收入颇丰，却在住房资产上明显落后。在房价高企、财富分化加剧的中国，居民的收入与住房地位为何频频出现“倒挂”的反常现象。国内社会学重量级期刊《社会学研究》近期刊登了中国社会科学院社会学研究所研究员龚顺的相关研究成果。该研究基于2011年至2021年中国社会状况综合调查（CSSS）六轮数据的分析，揭示了这一世界范围内比较少见的“倒挂”现象，挑战了“收入决定住房”的传统观念，反映了中国房地产市场化进程中复杂的社会分层逻辑，也折射了过去十年间住房在中国民众的财富转移中所扮演的重要角色。
住房金融化催生“倒挂”怪象
研究发现，2011年至2021年间，中国居民收入与住房地位的不一致现象显著加剧。传统观念认为，高收入者应拥有优质住房，低收入者则居住在条件较差的房屋中。然而，CSSS数据显示，这种匹配关系在中国并不普遍。许多低收入家庭因早期购房而拥有高价值房产，住房地位远超其收入水平；反之，部分高收入者因高房价或选择租房，住房地位低于预期。这一现象在城市地区尤为突出，房价快速上涨使住房从居住空间变为财富积累的金融工具。研究通过多变量回归分析发现，房价持续攀升导致低收入群体的房产价值因历史性升值而“被动”提升，而高收入群体则因购房成本高企受限，形成了“收入低房值高”的倒挂怪象。这种现象在全球范围内极为罕见，凸显了中国房地产市场金融化进程的独特性。
购房时机与制度因素的驱动
龚顺的研究指出，购房时机是“倒挂”现象的核心驱动因素。在2000年代初，中国房地产市场尚未完全市场化，房价较低，许多家庭通过福利分房或早期购房获得房产。这些房产在随后的市场化浪潮中大幅升值，使得部分低收入家庭的住房资产远超收入水平。例如，一些普通职工家庭在1990年代末通过单位分配或低价购房获得房产，如今这些房产的市场价值可能高达数百万甚至千万。相比之下，近年进入市场的高收入者因高房价和高贷款成本，可能选择租房或购买小户型，导致住房地位与其收入不匹配。金融杠杆的使用进一步放大了这一差异，敢于高杠杆购房的家庭在房价上涨期获得更高回报，但也面临财务风险。制度因素同样关键。1990年代末的住房商品化改革终结了福利分房制度，推动了房地产市场化，但区域政策差异使东部沿海城市的不一致现象更显著。户籍制度则限制了流动人口的购房机会，即使他们收入较高，也难以获得匹配的住房地位，特别是在一线城市。
社会不平等加剧与政策应对
收入与住房地位的倒挂对社会公平影响深远。住房作为中国家庭财富的主要组成部分，其价值的不平等直接加剧了社会分层。研究显示，低收入高住房地位的家庭虽因房产升值实现资产“跃升”，但收入限制了他们在教育、医疗等领域的消费，呈现“资产富、现金穷”的窘境。这种群体在城市中并不少见，他们可能居住在高价值房产中，却因收入不足而生活拮据。相反，高收入低住房地位的群体因高昂的租房或购房成本，生活质量受到压缩，甚至不得不推迟婚姻或生育计划。这种倒挂现象在代际财富传递中尤为突出，低收入高住房地位家庭的子女可能通过继承房产获得经济优势，而高收入低住房地位家庭的子女则面临更大压力，可能需要数十年努力才能“上车”。研究还发现，男性、年龄较大者及体制内从业者更易拥有高住房地位，这与他们在早期市场化进程中的资源优势和购房机会密切相关。例如，体制内员工可能通过单位分房或政策优惠获得房产，而年轻群体因进入市场较晚，面临更高购房门槛。
龚顺在论文中强调，收入与住房地位的倒挂不仅是经济现象，更是社会不平等的缩影。他建议，政策制定者应聚焦房地产市场的金融化趋势，通过优化税收政策、增加保障性住房供给和放宽流动人口购房限制，缓解这一倒挂现象，促进社会公平。具体而言，房产税或空置税的引入可抑制投机性购房，降低住房的金融属性；加大保障性住房供给则能为低收入群体提供更多选择；放宽户籍限制可提升流动人口的住房获取能力，缩小区域和群体间的不平等。此外，研究还呼吁关注代际财富传递的公平性，避免房产继承进一步固化社会分层。
这项研究为理解中国社会分层与住房问题提供了重要实证依据，揭示了住房市场化进程中财富积累与社会不平等的复杂关联。在中国经济转型与城市化加速的背景下，收入与住房地位的“倒挂”现象不仅是经济问题，更是关乎社会公平与代际流动的关键议题。
参考文献：龚顺.中国居民的收入与住房地位不一致：现状及其影响因素. 《社会学研究》2024年第6期.